Acheter un logement neuf n'est pas toujours une évidence à cause d'un certain nombre d'idées reçues. La méconnaissance des nombreux avantages de cet accès à la propriété le destine aux seuls initiés. Décryptons les fausses informations.

L'achat d'un logement neuf servirait uniquement à réduire ses impôts

La vente de logements neufs n'est pas uniquement destinée aux investisseurs qui souhaitent en profiter pour défiscaliser et bénéficier d'une réduction d'impôt. Que l'acquisition soit effectuée pour habiter le logement en résidence principale ou bien pour le proposer à la location, tous les types d'acheteurs y ont accès.

Acheter dans le neuf coûterait plus cher que dans l'ancien

Le prix d'achat du m² neuf est effectivement supérieur à celui de l'ancien de l'ordre de 23 % environ. Il s'agit néanmoins du prix payé au promoteur immobilier. Il convient de le pondérer par plusieurs éléments :

d'abord, les frais de notaire dus dans le cadre d'un achat immobilier neuf sont de 2 % à 3 %, soit environ 4 fois moins élevés que ceux de l'ancien ;
ensuite, la taxe foncière relative à l'habitation neuve peut être exonérée sous certaines conditions ;
enfin, un logement neuf intègre l'ensemble des normes environnementales et énergétiques synonymes d'économies d'énergie, alors que ces travaux de mise en conformité et de rénovation peuvent coûter cher dans l'ancien.

Investir dans de l'ancien serait plus rentable que dans le neuf

Même si le montant du loyer est à peu près similaire dans les deux cas, ce n'est pas le seul poste de calcul d'un rendement locatif. Il faut également y intégrer les coûts d'entretien de l'habitation et l'incidence fiscale. D'une part les frais de maintenance et de réparation sont très faibles dans le neuf par définition. D'autre part, des dispositifs de réduction d'impôt pour un investissement immobilier neuf tel que la loi de défiscalisation Pinel, permettent un gain de rentabilité substantiel.

Tous les logements neufs seraient similaires

Les logements neufs ne se ressemblent pas tous forcément. Les futurs propriétaires ont la possibilité de les personnaliser en optant pour les équipements et mobilier de leur choix, en choisissant les revêtements qui leur plaisent et même en modifiant l'agencement de certaines pièces selon leurs préférences.

Cumuler plusieurs prêts ne serait pas possible dans le neuf

Il est tout à fait possible de cumuler différents prêts immobiliers dans le cadre d'un achat neuf. Prêt à taux zéro, 1 % logement, prêt fonctionnaire, … s'ajoutent sans difficulté à un crédit immobilier bancaire.

Acheter un logement en VEFA contraindrait à cumuler loyers et mensualités du prêt

Pour tout achat effectué en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), les seuls remboursements concernent les intérêts relatifs aux fonds débloqués par étape, au fur et à mesure du déroulement des travaux. Le remboursement du prêt ne débutera qu'au moment de l'achèvement des travaux de construction.

Acheter un logement en VEFA serait risqué en cas de non achèvement

La signature d'un contrat avec un promoteur garantit le parfait achèvement du projet. En cas de faillite du constructeur, c'est un tiers garant qui financera la poursuite des travaux. Le contrat peut également prévoir le remboursement des frais précédemment engagés.

Les éventuels défauts ou vices de construction ne seraient pas couverts

Lors de toute VEFA, l'acheteur bénéficie de nombreuses garanties si le logement livré ne correspond pas à ce qui avait été commandé. Au moment de la réception, lors du premier mois, des deux premières années et de la décennie qui suivent l'achèvement des travaux, le nouveau propriétaire d'un logement neuf est couvert pour tout problème ou malfaçon liés à la construction.

La livraison d'un logement neuf ne se ferait jamais dans les délais impartis

Même si cette situation peut évidemment se poser, elle n'est pas coutumière. Dans ce cas, le contrat de VEFA stipule clairement le calendrier prévu, ainsi que les pénalités dues par le promoteur immobilier en cas de retard apporté à la livraison. S'il y a un préjudice financier causé par le non-respect des délais, l'acheteur du logement neuf a le droit de demander des dommages et intérêts au constructeur.

Si vous êtes en couple et que vous souhaitez procéder à un investissement immobilier, il est important de connaître les subtilités d'une opération d'achat à deux. Que vous soyez mariés, pacsés ou que vous viviez en union libre, plusieurs cadres se prêtent à votre projet de placement immobilier.

Acheter à deux dans le cadre d'un mariage

En tant que couple marié, deux situations se présentent face à un achat immobilier selon la nature de votre régime matrimonial :

Le plus simple est le régime de la communauté des biens : le patrimoine immobilier comme tout le reste y est divisé en parts égales entre les époux. Un local d'habitation appartient donc à moitié à l'épouse et à moitié au mari, quelle que soit l'identité de l'apporteur de fonds ayant servi à financer l'achat du bien.

Dans l'hypothèse où un contrat de mariage a été signé au moment de l'union, deux possibilités se présentent pour effectuer un achat immobilier. La première est l'indivision : le logement est détenu par chacun des conjoints à hauteur de son apport financier personnel. La deuxième option est l'achat immobilier aux deux noms : ce sont alors les époux qui décident d'un commun accord, de se répartir la propriété du bien.

Acheter à deux dans le cadre d'un PACS

Des partenaires pacsés peuvent décider de l'achat commun d'un bien immobilier. Là encore, plusieurs solutions leur sont offertes :

La première est encore l'achat en indivision, comme pour un couple marié. Les signataires d'un pacs décident en commun de se répartir la propriété du bien immobilier. Généralement, la quote-part de chacun est déterminée par son apport financier. Si le contrat de pacs est rompu, deux options sont alors disponibles : soit l'un des deux rachète la part de l'autre devenant ainsi seul propriétaire, soit le bien est mis en vente, le produit de la cession revenant à chacun en proportion de sa quote-part. En cas de décès de l'un des deux, ce sont les héritiers déclarés qui deviennent de fait propriétaires de la partie du bien qui appartenait au défunt, sous réserve qu'une clause accordant au conjoint survivant la possibilité de racheter la part du disparu n'ait pas été prévue.

Ce dernier cas de figure constitue une différence fondamentale entre la propriété conjointe d'un couple marié ou d'un couple pacsé. Dans le cas du mariage, la part du conjoint décédé est transmise à l'autre par héritage de fait. Dans le cas du PACS cette transmission n'est possible que si un testament le précisant a été établi. Sinon le conjoint survivant se retrouve dans une situation d'indivision avec les héritiers du défunt.

Acheter à deux en indivision dans le cadre d'un concubinage

Le concubinage est une situation particulière qui consiste à vivre en couple tel un mariage ou un pacs, sans que cela n'apporte le moindre avantage en termes de donation, d'imposition ou de succession. Pour l'administration fiscale, les concubins sont assimilés à deux personnes distinctes.

L'indivision, comme indiqué ci-dessus peut être égalitaire ou inégalitaire en termes de détention des quotes-parts du bien. Celles-ci doivent être précisées au moment de l'achat du logement dans la convention d'indivision. A défaut, l'indivision est considérée comme étant égalitaire. En cas de séparation des concubins, la solution la plus simple est de procéder à la vente du bien et de partager le produit proportionnellement aux parts de chacun. Une autre possibilité est que l'un des deux concubins rachète les parts de l'autre selon un prix qu'ils fixent d'un commun accord. S'il n'y a pas de possibilité d'accord amiable, l'affaire est alors portée devant les tribunaux, laissant alors le juge décider de la bonne marche à suivre.

En cas de décès de l'un des deux concubins, ce sont les héritiers qui récupèrent sa part du bien devenant de fait co-indivisaires avec le concubin survivant. Les concubins peuvent se léguer leur quote-part par testament, à condition que ce choix ne vienne pas en contradiction avec les dispositions classiques de l'héritage naturel. Ce legs est de plus, durement taxé par l'administration fiscale. Une clause de rachat de la quote-part du défunt peut être contractée entre les concubins. Cette solution qui permet d'éviter de se retrouver en co-indivision avec les héritiers contraint à verser à ces derniers l'équivalent reçu en numéraire.

Acheter à deux sous forme d'une SCI dans le cadre d'un concubinage

La création d'une SCI est la deuxième solution dans le cadre d'un achat immobilier entre concubins.
Chacun des deux reçoit ainsi des parts sociales à hauteur de sa participation au capital de la société. En cas de séparation ou de décès, on retrouve la même situation que ci-dessus. La protection mutuelle des concubins peut revêtir deux formes :

La clause d'agrément. Prévue dans les statuts de la SCI, cette clause permet aux concubins associés de refuser l'entrée de nouveaux associés dans la SCI, en cas de décès, donc des héritiers du défunt. Il doit néanmoins s'acquitter d'un montant équivalent en guise de compensation.

Le démembrement croisé de propriété. Il s'agit pour chaque concubin de détenir la moitié des parts sociales en usufruit et l'autre en nue-propriété. Ainsi, au décès de l'un, les héritiers détiennent uniquement la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI permettant au concubin survivant de demeurer dans le bien.

Acheter à deux dans le cadre d'une tontine

Au moment de l'achat immobilier à deux, il est possible de prévoir une clause de tontine. Celle-ci stipule qu'au décès de l'un des deux acquéreurs, l'autre récupère l'entière propriété du logement avec un effet rétroactif remontant au jour de la transaction initiale. Cette situation qui protège le survivant est au détriment des héritiers du premier défunt qui ne peuvent pas faire valoir le moindre droit sur le bien.

En cas de désaccord dans le couple, la tontine peut aboutir à une situation de blocage qui ne peut même pas être résolue devant un tribunal. Seul un accord amiable des deux parties peut résoudre le nœud ; à défaut la seule solution consiste à attendre que l'un des deux disparaisse...

Comment bénéficier de la loi Pinel en Mars 2020 ?

Si vous cherchez à investir en immobilier afin de défiscaliser, vous n'avez pas pu passer au côté du fameux dispositif Pinel. Loi phare de ces dernières années, la loi Pinel a permis à de nombreux propriétaires de réaliser des économies d'impôts conséquentes. La loi Pinel qu'est-ce que c'est et comment en profiter en Mars 2020 ? Réponse ici.

nciennement loi Duflot, la loi Pinel est une mesure d’investissement locatif, créée le 1er janvier 2014 par Sylvia Pinel alors ministre du logement. Elle présente de nombreux avantages pour les propriétaires désirant payer moins d'impôts (jusqu'à 21%) tout en se construisant un capital. C'est quand même mieux qu'une assurance vie non ? Si elle a un peu évolué depuis sa création, le principe reste le même : elle a pour but de pousser les propriétaires à louer leurs logements neufs à des prix raisonnables afin de répondre à un marché trop tendu dans les métropoles.

Le 1er janvier 2017, le gouvernement Macron a décidé de prolonger le dispositif en modifiant un peu les principales zones concernées. Cependant, le mécanisme de l’investissement locatif (acheter pour louer dans le neuf contre un abattement fiscal) reste le même.

La loi Pinel en Mars 2020 présente de nombreux avantages. Elle a tout d'abord pour but de défiscaliser et ce jusqu'à 63 000 € par an. La défiscalisation Pinel se fait comme suit :

- Location Pinel sur 6 ans : 12 % de réduction d'impôts (2% par an)
- Location Pinel sur 9 ans : 18 % de réduction d'impôts (2% par an)
- Location Pinel sur 12 ans : 21 % de réduction d'impôts (2% les 9 premières années puis 1% pendant 3 ans)

La possibilité de louer à sa famille constitue également un avantage majeur pour les investisseurs voulant bénéficier de la loi Pinel. Ainsi il sera possible au propriétaire de louer à ses enfants et/ou petits enfants.

L'investissement Pinel Mars 2020 permet également d'investir sans apport préalable.

Investir en Mars 2020 avec un tel dispositif permet également de profiter de la croissance du marché et des taux très faibles pour constituer un crédit immobilier. En effet, investir en Pinel c'est investir en zones tendues où, à la fin du contrat des 6, 9 ou 12 ans, vous aurez la certitude de trouver un locataire. Le dispositif permet ainsi de valoriser le bien sur du long terme.

Enfin, le déficit foncier est une astuce non négligeable pour diminuer vos impôts grâce à vos biens immobiliers. En effet, certaines charges comme les coûts liés à la taxe foncière, à l'entretien, à l'assurance du logement, à la gestion locative sont déductibles des impôts.

Si l'efficacité de la loi Pinel n'est plus à prouver, cette dernière ne devrait pas être prolongée indéfiniment. En effet il s'agit là d'une mesure qui coûte cher à l'Etat et on peut penser qu'il y mettra un terme lorsque le parc locatif à loyers modérés sera suffisamment conséquent pour rétablir une normalité sur le marché des zones les plus tendues. Les futurs investisseurs ont donc tout intérêt à réfléchir à un achat immobilier dans le neuf dès maintenant s'ils veulent profiter de la mesure.

Une acquisition neuve, sur plan

Acheter en « Vente en l’Etat Futur d’Achèvement » (VEFA) – autrement dit acheter sur plan, consiste à acheter un logement (appartement ou maison individuelle en lotissement ou village) en cours de construction ou pas encore construit.

Trois étapes principales : Réservation, Notaire et livraison

L’acquisition se déroule dans les étapes suivantes:

Poser une option (valable 48 heures) sur le bien immobilier choisi ;
Signature entre l’acquéreur et le Promoteur Immobilier d’un Contrat de Réservation de l’appartement (par ce contrat le Promoteur s’engage à vous réserver le bien choisi) et du versement d’un dépôt de garantie dont le montant varie en fonction du Promoteur Immobilier.

Vous disposez d'un délai de rétractation de 14 jours calculé au moment de la réception par Lettre AR du contrat de Réservation.

La deuxième étape consiste à chercher auprès des banques ou par le billet d’un Courtier Immobilier le crédit pour l’acquisition.
La troisième étape consiste de signer en présence du Notaire l’Acte de vente définitif et de régler un premier versement calculé par rapport à l’avancement des travaux.
L’ultime étape concerne la livraison du bien une fois que la construction est terminée et que le logement est prêt à être habité.

La loi a posé le principe d’un paiement progressif du prix en fonction de l’état d’avancement du chantier, les paiements ne peuvent excéder au total :

35% du prix du logement à l’achèvement des fondations,
70% à la mise hors d’eau et hors d’air (toitures et fenêtres posées),
95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde de 5% est exigible au moment de la remise des clés, dès lors que le logement est conforme au contrat.

Il est à noter qu’au cours de la periode de la construction, le promoteur sollicite les acquéreurs dans le choix des matériaux, des équipements éventuels et autres détails de finition de leur appartement.

Marché immobilier en mars 2020

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